28. nov. 2013

Ingen ønsker billigere boliger


Til tross for en liten nedgang sist måned, er boligprisene fortsatt rekordhøye. Som mange andre mener også jeg at vi må bygge flere boliger for å redusere prisveksten, men bildet bak er likevel ikke fullt så enkelt. Boligene har nemlig ikke bare blitt mer verdt, de er også blitt langt dyrere å bygge. De siste ti år har konsumprisen økt med 19.3 %, MEN: i samme periode har byggekostnadene økt med 46 % (Kilde: SSB).


Enkelte utbyggere vil med en gang peke på TEK10 og diverse offentlige krav til boliger. Selvsagt er dette en del av bildet; mer isolering og plass til rullestol på «alle» rom øker kostnadene. Men, det er heller ikke fullt så enkelt. De fleste samfunnsområder får økte kvalitetskrav og vi har ikke sett tilsvarende prisvekst ellers. Ta bare bilindustrien som et eksempel, hvor vi til tross for bedre biler, betaler mindre i dag enn vi gjorde før.

Så hvorfor stiger byggekostnadene mer enn det gjør på andre områder? I nettverket Nordiske Trebyer, som Bergen nå leder, er vi i gang med et prosjekt for å få bygget billigere boliger. Mens det i dag vil koste ca 31.000,- pr kvm* å få bygget en ny bolig, prøver man i dette prosjektet å kutte kostnadene med ca 10.000,- pr kvm. Foreløpig ser prosjektet lovende ut og mye tyder på at det er realiserbart i flere nordiske land. Men som flere i prosjektet har sagt, dette er vi alene om, for ingen ønsker jo billigere boliger.

La oss prøve den påstanden. Er du innenfor markedet har du sterk egeninteresse for verdistigning, og da er det samme for deg hva nye boliger koster, så sant din bolig stiger tilsvarende. Alle utførende ledd i byggingen har sin avanse av å nå stabil høy etterspørsel. Så sant boligen selges, er det samme hvilken pris. For megleren er selvsagt en ny prisrekord også en svært god dag på jobben. Når verken forbrukere eller byggherrer søker lavere boligpriser er det vanskelig å gjøre noe. Ingen her vil ha billigere boliger. Selvsagt kan du si at de som ikke kommer inn i boligmarkedet ønsker billigere boliger. Men samtidig er det disse som betaler stadig høyere leie, slik at boligeiere kan betale stadig mer for boliger de leier ut. 

Dermed er det egentlig svært få som ut fra egeninteresse faktisk ønsker billigere boliger. De som leier ut boliger tjener på at det er et generelt presset boligmarked slik at utleieprisen forblir høye. De som selger boliger ønsker å få mest mulig for boligene, og er derfor ikke interessert i at det bygges så mange boliger at prisen synker. Bankene tjener penger på store boliglån. Og siden 8 av 10 allerede eier boliger i Norge, ønsker da majoriteten av oss at boligene våre skal stige i verdi.

Så hva bør det offentlige gjøre? Vi må naturligvis begynne der innlegget startet: Flere boliger må bygges, evt. legges til rette for. I tillegg må vi dempe presset ved å ha flere utleieboliger. Jeg synes det er flott at mange eier sin egen bolig, men det burde ikke være nødvendig når du er 20 år. Poenget må være å presse byggebransjen til innovasjon, nye konsepter og sikre at boligkjøperne ikke hele tiden må hive seg inn på toppen av en stadig dyrere spiral. 

Noen vil nok si at dette er klassisk økonomisk teori - tilbud/etterspørsel. Bolig som knapphetsgode gir høye priser og lite behov for omstilling i næringslivet. Det er for så vidt rett. Men for offentlige er dette mer enn et økonomisk problem. Vi snakker ikke om tilgangen på fårikål eller ribbe til jul. Bolig er sammen med arbeid, det sosiale fundamentet i våre liv. Veksten i boligprisene er en fremtidig sosial bombe. Du lager klasseskille mellom de som er innenfor og de som er utenfor. De som eier og de som leier.

Når boligprisene ellers også nå trolig er på vei ned, evt får en utflating, risikerer vi full byggestopp. Derfor er jeg selvsagt enig med uttalelsene til direktøren i Selvaag, Baard Schumann som forventer lavere kostnader hos entreprenørene. Mer må produseres for mindre penger. 

Hva har så staten gjort med dette alvorlige problemet? Litt flåsete kan vi vise til boligkalkulatoren denne forrige regjeringen lanserte på sine nettsider, som egentlig bare viser at du ikke har råd til bolig. De la også inn et egenkapitalkrav, absolutt med gode intensjoner. Man ville ikke at ungdom skulle låne seg i hjel. Men la oss ta Bergen som eksempel, vi har 8500 ferdigregulerte boenheter som ikke bygges. Mange av prosjektene kunne ha rettet seg mot førstegangsetablerende. Men disse litt rimeligere prosjektene droppes fordi det ikke finnes kjøpere med egenkapital, og i stedet bygges "bare" dyre fortettingsprosjekter som kun de med nedbetalt enebolig har råd til å kjøpe. Det igjen fører til økt press på utleiemarkedet fra unge mennesker i full jobb som mye heller skulle betalt ned på egen bolig. Det er liksom ikke ende på antallet negative spiraler.

Vi har fått en ny regjering, de har et historisk ansvar nå for å hindre fremtidige sosiale forskjeller pga dagens boligmarked. Husbanken bør revitaliseres, egenkapitalkravet må nedjusteres og kommunene må få større spillerom uten statlig inngripen.

*Tall fra OBOS.

Filip Rygg Kommunikasjonssjef Skaperkraft

Ingen kommentarer: